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La excepción que está atada a un negocio inmobiliario de U$S 40.000.000.-

Render de la polémica Torre proyectada en el predio ubicado en Alem 2499, lindero al chalet “Ave María”.

 

La adquisición de bienes patrimoniales por grupos fiduciarios, constituye una burda maniobra  por la cual reclaman que se les otorgue los mayores indicadores urbanísticos para protegerlos y así evitar su deterioro, por falta de mantenimiento como si no tuvieran recursos económicos para ello.

Esta maniobra ha quedado en evidencia con la oferta de donación del chalet “Ave María” – atada a un negocio de U$S 40.000.000 – a cambio de la aprobación por la vía de la excepción para la construcción de  una torre de más de  22 pisos sobre su parque,  que implica un fuerte espaldarazo a la especulación inmobiliaria, abriendo la posibilidad de transformar el entorno del tradicional barrio Stella Maris en una “pequeña Manhattan”, como indica el informe urbanístico ambiental sobre este proyecto inmobiliario realizado por el Arq. Guillermo Bengochea.

El informe producido por el Arq. Bengochea  gravitó de modo decisivo en la suspensión de la ejecución de las obras, dispuesta por el juez del Juzgado de Garantías 1, Daniel De Marco, hasta tanto se realice un estudio de  evaluación de impacto ambiental (EIA) y  paralelamente una audiencia pública, que tendrá lugar el próximo miércoles 28  a partir de las 9 horas en la Sala A del Centro Cultural Osvaldo Soriano.

“En varias partes del expediente se hacen referencias al buen negocio que es para el Municipio obtener la donación del inmueble en cuestión solamente a cambio de la construcción de un edificio de más de 22 pisos.  Es de hacer notar que el enorme, inmenso negocio no es para el Municipio ni el interés común sino para la desarrolladora inmobiliaria”, aseguró  el experto, remarcando que “la más que generosa plusvalía generada por la localización del lugar, las increíbles ventajas económicas que otorga a la empresa el paisaje natural más el paisaje creado por los distintos gobiernos a lo largo de los últimos 80 años en la zona, es mucho mayor que el costo de la vivienda, si la expropiara el municipio”.

 

Asimismo destacó que “la desarrolladora inmobiliaria gana millones de dólares a costa de la destrucción de un paisaje que es de todos, de un enorme cono de sombra sobre más de diez manzanas, de cambiar la línea de horizonte urbano, de alterar el microclima local provocando  aumento de la impermeabilización del suelo con los consiguientes peligros de inundación en zonas bajas y causando peligrosos túneles de viento”.

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A continuación transcribimos literalmente las conclusiones categóricas que se desprenden del consabido informe:

  • El proyecto consta, básicamente, de una torre de viviendas multifamiliar de 19 pisos habitables, aunque posee la altura real de un edificio de 25 pisos ya que cuenta con tres pisos libres a partir del terreno, un piso de espacios comunes de recreación y una terraza también usable. Esto da un total de 70 metros de altura sobre cota de terreno, sin contar el tanque de agua, lo que es igual a la altura de un edificio normal de 25 pisos.
  • Hay un engaño profundo –si se quiere, hasta un autoengaño– ya en el título del proyecto, que llama “ampliación del Chalet Ave María”a la construcción de un edificio de 20 pisos casi pegado a una casa de 2 pisos.  Ninguna persona con sentido común llamaría “ampliación” a la construcción de una moderna torre de 70 metros de altura con forma de proa de barco al lado de una casa de 12 metros de alto de piedra y ladrillo. Mientras sigamos llamando con eufemismos a las cosas, difícilmente les encontraremos solución. 
  • Todos los países capitalistas tienen leyes que preservan el patrimonio en áreas centrales históricas. Para eso utilizan multitud de herramientas reglamentarias, fiscales, impositivas, etcétera, que hacen que el propietario no pierda beneficios por ser dueño de un edificio con valor para toda la ciudad. Entre estas herramientas están aquellas que permiten la compensación urbanística, esto es, el propietario de un inmueble patrimonial recibe ventajas para preservarlo (en general aumento de los indicadores urbanísticos, es decir, le permiten construir más metros cuadrados o más alto) pero no en ese terreno, ni al lado, sino en otra locación urbana que puede estar muy lejos del lugar. 
  • Esta experiencia de compensación ni siquiera es inédita en Mar del Plata, ya se ha hecho algo parecido con el dueño de la casa del Puente, antes de que fuera expropiada. En ese momento la Municipalidad condonó todas las deudas del propietario en otros terrenos, incluso rurales, a cambio de que conservara la Casa del Puente, antes de la expropiación.
  • Los informes de los distintos equipos técnicos de la municipalidad, no son todos positivos y la aprobación de la excepción por el Concejo, fue por una mínima  cantidad de concejales.

Aprietes. Para un par de concejales de Cambiemos levantar la mano fue un verdadero trago amargo difícil de deglutir. Tan difícil como tragar sapos. “Hay que votarlo”. No hubo explicaciones. La orden impartida les dejó un resabio amargo en la boca,  la crispación reprimida y la impotente presunción de una trama oculta y corrupta haciéndoles pagar el derecho de piso. (Redacción)

 

  • Pensar en aumentar indicadores urbanos como el FOT, la altura o la densidad para que las empresas inmobiliarias puedan construir más y por lo tanto, dar más trabajo, revela escasa imaginación del Municipio para encontrar soluciones.
  • Sería mucho más útil socialmente, si lo que se quiere es realmente dar trabajo, pensar en mecanismos para que el Municipio gestione y construya vivienda para los sectores más carenciados, que es el gran déficit de la ciudad, y no m2 de vivienda de altísima gama. Hay que decir en este punto que la presión que recibe el Municipio de Empresarios y Gremialistas es enorme, pero allí es donde debe residir la inteligencia y la valentía del gobernante, en desviar las presiones hacia el bien común.
  • Entre las cosas que la Municipalidad local, a pesar del empeño que pone, no puede garantizar está la libre circulación de las personas, por ejemplo en los espacios de los balnearios concesionados a lo largo de toda la costa, y aun en la playa pública, por lo que el tránsito libre que se prevé entre el futuro Museo Mores y el local gastronómico “Piazza” es de dudoso cumplimiento.

 

Roberto Latino Rodríguez

 

 

15 Comentarios

  1. Excelente resumen de los hechos. El la verdad y nada más que la verdad. Nadie con sentido comun puede pensar que esta torre es beneficiosa para mar del Plata. Muchos concejales que han votado, seguro lo hicieron obligados, sería bueno saber por quien y para qué. Eso es lo que tenemos que averiguar. No estamos dispuestos a resignar nuestro medio ambiente para beneficiar a una constructora y a algunos pocos más. Seguiremos pidiendo que no se construya!!!

  2. NO SE PREOCUOEN LE REGALAN UN PISO A CADA CONCEJAL Y LISTO TODO ARREGLADO SI TODO DA ASCO TENEMOS UN PRESIDENTE CONTRABANDISTA SALVADO POR LA CORTE DE NAZARENO EN LA EPOCA DE MENEM SE ROBO 70000 DEL CORREO TIENE CUENTAS OFF SHORE EN CUALQUIER PARTE DEL MUNDO RENUNCIAN TODOS ACA SIGUE LA JODA MATAN POR LA ESPALDA INOCENTES LAS FUERZAS DE INSEGURIDAD IGUALITO A LA TRIPLE AAA DE LOS 70 TENEMOS LISTAS NEGRAS EN RADIO Y TV Y LA CALSE MEDIA HIJA DE HUNA GRAN PUTA MAL COJIDA VOTO ESTO Y SABIENDO QUIEN ERA EL CLAN MACRI QUE PODEMOS ESPERAR NADA LAS ORGAS DE LOS 70 CON LAS ARMAS NO ESTAN LA POLICIA LA GENDARMERIA Y LA PREFECTURA LAS FFAA O SEA LOS ASESINOS APOYAN AL GOBIERNO LOS EMPRESAARIOS LADRONES TB LOS POLITICOS QUE LLORAN LAGRIMAS DE COCODRILO COMO LOS DEL FR TB LOS APOYAN LOS GOBERNADORES DEL PJ SI EVITA SE LEVANTA DE LA TUMBA LOS MATA A TODOS NADA SE PUEDE ESPERAR DE CLOACALANDIA O SEA ARGENTINA FELICIDADES

  3. Cappellacci José domingo

    Cuestión de horas …..se va a terminar la joda con las habilitaciones con EXEPCIONES y el curro de la mayoría de los consejales que permitieron dinamitar la mejor zona de Maf del Plata.
    Permitiendo dichas Torres y destruyendo residencias y patrimonios historicos con total inpunidad y desidia…..

  4. De prosperar la contruccion de ese mamarracho en nuestro paisaje urbanístico tradicional, resultaría la simple prueba de q concejales e intendente no nos representan. Si hay aprietes HAY Q DENUNCIARLOS PÚBLICAMENTE y penalmente, sean empresarios y/o sindicatos. Un capital social de $6000 no es solvente para construir x 40 millonesU$S. Quién está lavando, q salte, se denuncie y vaya preso, ya han lavado demasiado con edificios hechos en 2 dias y estancias cerrcanas. NOS HARTARON LOS CORRUPTOS a la par de quienes los consienten. ….Desapareció la dignidad y honestidad en la política y se cubren co n el silencio.?

  5. Es una vergüenza que los citados consejales por la afirmativa sean los responsables de la destruccion de nuestra ciudad.

  6. Hay una torre de pelli..uhhh que bueno..que lindo….

  7. No es solo la destrucción de la ciudad es la única forma que tiene el NARCOTRAFICO de lavar dinero, sino como explican que en una ciudad donde cada vez viene menos gente se construyan más edificios

  8. Los consejales tienen la obligación de defenfer al pueblo para éso se los elije!!ahora que no se crean víctimas del apriete ,es una forma cobarde de eludir sus responsabilidad!!!

  9. Estas son Luchas DESIGUALES , pero las BATALLAS hay que darlas , los argumentos que muestran el DAÑO QUE SUFRIRÍA LA ZONA son Claros . LAS CONSTRUCCIONES sean Bienvenidas siempre que se realicen EN LOS LUGARES donde NO se dañe la CALIDAD DE VIDA , donde NO se altere los BARRIOS HOMOGÉNEOS y dañen los ESPACIOS PÚBLICOS….. BASTA DE EXCEPCIONES . REGLAS CLARAS — Y NO SE TRATA DE OPONERSE hay que alentar la Industria de la construcción EN LOS LUGARES PERMITIDOS…..

  10. Marita Ontañón

    Estas son Luchas DESIGUALES , pero las BATALLAS hay que darlas , los argumentos que muestran el DAÑO QUE SUFRIRÍA LA ZONA son Claros . LAS CONSTRUCCIONES sean Bienvenidas siempre que se realicen EN LOS LUGARES donde NO se dañe la CALIDAD DE VIDA , donde NO se altere los BARRIOS HOMOGÉNEOS y dañen los ESPACIOS PÚBLICOS….. BASTA DE EXCEPCIONES . REGLAS CLARAS — Y NO SE TRATA DE OPONERSE hay que alentar la Industria de la construcción EN LOS LUGARES PERMITIDOS…..

  11. Si tenes pruebas de lo que decis,presentate en la Justicia.el deporte argentino desde siempre es hablar o escribir pelotudeces.

  12. Fernando Ercolano

    Quien va a habitar éste edificio? Se mudará el Jet set argentino? Una empresa pide excepción sin aparente resto financiero y los Concejales firman? Teléfono para Fiscales y Jueces de turno, no miren para otro lado, porque cuando miren para la costa verán hormigón y ya será tarde……

  13. Cappellacci José domingo

    Las fiscalias y los jueces en Mar del Plata no tienen telefonos para hacer descargo alguno sobre dichas Torres …..Se encargan de encubrir estos atropellos….con total inpunidad y desidia….con un alto índice de soberbia en beneficio de personajes que dinamitaron dicha zona para estos monumentos de cemento…..una VERGÜENZA…

  14. Susana Olviares de Cantón

    vivimos en una CORRUPTO CRACIA. Que verguenza !!!!

  15. Pablo Mastropasqua

    Mar del Plata 27 de marzo de 2018
    Dr. Arq. Pablo Mastropasqua
    IEP. Instituto de Estudios Patrimoniales
    Coordinador Zona Atlántica I+D+I CAPBA CS

    EXPOSICIÓN EN AUDIENCIA PÚBLICA.

    Quiero empezar mi intervención por felicitar a las entidades intermedias, a los vecinos, a los defensores del pueblo, a las fuerzas que han logrado esta audiencia pública, un hecho con pocos a casi ningún precedente en nuestra ciudad para defender nuestro paisaje, nuestro patrimonio construido y nuestro ambiente.
    Desde el Colegio de Arquitectos de la Provincia de Buenos Aires, y mas precisamente desde el Instituto de Estudios Patrimoniales de esta entidad provincial es un honor poder venir a plantear nuestra postura y nuestras consideraciones ante un tema que ha excedido notablemente el ámbito meramente arquitectónico o urbanístico y ha involucrado al colectivo de la comunidad marplatense.
    Hoy estamos aquí por el chalet Ave María, por su entorno, por su barrio y por la postal de la ciudad que es la bahía Varese, pero siempre, que nos es posible, estamos presentes en temas como la defensa del patrimonio tangible e intangible de nuestra región, la democratización y cuidado del uso de los edificios y espacios públicos y la defensa del tejido histórico e identitario de nuestras ciudades, muchas veces avasallados por la desprotección, el desinterés o los intereses económicos de pocos.
    Nuestra ciudad tiene una triste historia sobre el cuidado de su patrimonio cultural, hay pocos lugares en el mundo que hayan hecho tanto para hacer desaparecer su pasado como nosotros, y así, y todo, sigue siendo una ciudad atractiva y bella, pero si insistimos conseguiremos perder esos valores también.
    Para esta exposición me centrare en algunos pocos aspectos sobre el tema del patrimonio, ya mis colegas del Distrito 9 se dedicaran mas a cuestiones legales y normativas, yo he querido titular esta exposición como:
    LOS LÍMITES PARA UNA PROTECCIÓN EFICAZ.
    La definición de límites de un bien de valor patrimonial no terminan en la superficie de sus muros o en su parcela más inmediata o propia, van mucho mas allá de estos límites físicos, mensurables y si se quiere legislables. Proteger un bien de valor debe incluir otros aspectos que superan lo mensurable y que en el caso en cuestión estas razones están muy bien expresadas por el reclamo de los vecinos.
    La UNESCO, es el organismo de instancia superior y de injerencia global para temas ligados al patrimonio cultural de los pueblos. La UNESCO recibe las candidaturas para patrimonio de la humanidad todos los años y en 2016 tuvimos la suerte de tener como candidata a la Casa Curutchet de Le Corbusier, en La Plata, Sede del CAPBA CS, Pude participar de la evaluación de los veedores de UNESCO y estuvimos a punto de perder esta candidatura por estar la casa rodeada en su cercanía (no linderos inmediatos) de edificios en altura que superaban la tipología del sector y enmarcaban las perspectivas del bien, fue allí que se le pidió a las entidades participantes que instaran al municipio a establecer una zona de mitigación para la casa, lo que técnicamente se llama zona buffer, donde además de la casa estuviera involucrado en un grado de protección y con indicadores especiales todos los lotes de la manzana y la manzana inmediata posterior por ser marco esa de las visuales desde la plaza frente a la casa.
    Que hacia UNESCO entonces aquí? Se garantizaba que si bien el entorno de la casa ya fue agredido, que esto no continuara o se agravara estableciendo un perímetro de protección patrimonial ambiental más amplio que el propio lote.
    Por lo tanto en el caso del Chalet Ave María, constituye un requisito indispensable para la protección eficaz de la casa, que esos entornos, que se establecen con el fin de asegurar la plena expresión del valor y la integridad y/o autenticidad del bien, tengan en el sistema cierto grado de seguridad jurídica, debiendo desterrarse cualquier atisbo o conato de “arbitrariedad”.
    Me gustaría citar un fragmento del informe urbanístico elaborado para los vecinos por el Arquitecto Guillermo Bengoa:
    “se hace constar que la construcción de este emprendimiento abriría la posibilidad de transformar esa característica zona de la ciudad en una “pequeña Manhattan” de chalets patrimoniales ensombrecidos por altos edificios exentos, generando un ambiguo tejido urbano, provocando aumento de la impermeabilización del suelo con los consiguientes peligros de inundación en zonas bajas y causando peligrosos túneles de viento, que magnifican su peligro ante las cada vez más frecuentes tormentas provocadas por el cambio climático global. El impacto acumulativo y sinérgico de la construcción de muchos edificios similares al aprobado no es ni siquiera insinuado en el expediente.”
    En el caso del bien en cuestión, los límites deberían establecerse de manera que incluyan todas las áreas cercanas y los atributos que sean una expresión tangible directa del Valor Excepcional del tejido urbano que integra esa área de amortiguación, además de las áreas que, considerando posibilidades futuras de integración, podrían contribuir al fortalecimiento y a mejorar ésta zona.
    Los límites del bien propuesto podrán coincidir con una o varias zonas protegidas existentes o propuestas, como «un barrio histórico protegido» Nos permiten hablar de esta idea la cercanía de otros bienes declarados o declarables, considerando que solo en las manzanas linderas a Ave María se encuentran otros 10 casos de viviendas ya incluidas en la misma ordenanza de protección.
    Que es en si una «Zona de amortiguamiento»?, En el campo del Patrimonio Cultural, la Convención del Patrimonio Mundial (1972) adoptó este término para referirse a «un área alrededor de un bien cuyo uso y desarrollo están restringidos jurídica y/o consuetudinariamente a fin de reforzar su protección”, es decir, un espacio que garantiza una transición apropiada entre el monumento y el resto de la ciudad, minimizando el impacto de las actividades humanas que se realizan en el entorno inmediato del bien.
    Dicha «Zona de amortiguamiento» debería estar incluida en la propia Propuesta de inscripción del bien como patrimonio, detallando la extensión, las características y usos autorizados así como un mapa donde que se indiquen los límites exactos del bien, su perfil urbano, su ambiente, forestación , espacios libres, etc..
    Sobre este tema el autor José Luis LALANA, en las Jornadas sobre Centros y Ciudades del Patrimonio Mundial de Ávila en 2010 decía”:
    “Más allá de los aspectos materiales y visuales, es esencial conectar la gestión de la Zona de Amortiguación directamente con el desarrollo y el uso sostenible por parte de las comunidades locales y otros agentes interesados, tomando en consideración las prácticas y usos tradicionales de la ciudad e integrando la visión en un conjunto más amplio, mediante la noción de entorno, paisaje urbano y espíritu o sentido de lugar (genius loci)”.
    El proyecto en cuestión avanza sobre todos los valores del barrio y su espíritu del lugar, como ya lo han hecho otras excepciones al Código de Ordenamiento Territorial, sin mirar más lejos de este caso, las cercanas Torres de Manantiales en plena dictadura o las recientes, e inconclusas aun, Torres de Cesar Pelli en el paisaje de Playa Chica (declarado de interés paisajístico el mismo año que se aprobaron las torres que lo modifican.)
    Creemos que el municipio equivoca la aplicación de la norma sobre compensación urbanística e indicadores urbanísticos cuando da nuevos indicadores y premios en parcelas linderas a un bien patrimonial o permite unificar parcelas para aumentar esa superficie de tierra y obtener más premios y excepciones, tenemos en nuestra ciudad varios ejemplos recientes y algunos en ejecución en esta misma zona y en el casco fundacional de la ciudad como la loma de Santa Cecilia y su frente costero. Sobre estos casos donde el bien patrimonial pasa a ser parte de la oferta del edificio como gimnasio, quincho, sede social, etc., el recordado arquitecto Christian Andreoli hacia una comparación muy grafica, el hablaba de taxidermia patrimonial, era como sacar a un animal de su entorno natural y disecarlo para ponerlo en la pared de una casa, el animal seguía estando pero no su vida ni su entorno. El espíritu original de esa norma era el de canjear esos premios por cuidar el patrimonio para ser aplicados en otras parcelas y en otros sectores de la ciudad no sobre o pegado al predio que nos lo permitía pedir.
    También consideramos de muy poco criterio urbanístico y ambiental el erigir una torre exenta de mas de 20 pisos con su correspondiente Cono de sombra sobre todo el entorno, la generación de vientos y microclimas que esto conlleva y la modificación estética, paisajística, de densidad población que impacta en el área.
    Sobre este tema pido prestadas nuevamente las palabras de Bengoa:
    “El informe del cono de sombra se limita a decir que “la metodología utilizada la planimetría y la altura del edificio utilizado son correctas”. Como el diseño metodológico del instrumento “cono de sombra” ha sido pensado para evitar sombra en la playa, y debido a la particular situación del terreno con respecto a los puntos cardinales, el proyecto cumple con respecto al asoleamiento costero. Sin embargo, si cualquier ciudadano observa el plano de cono de sombras, notará el enorme impacto que ocasiona en el barrio, afectando a diez manzanas a la redonda, y eso que, respetando la ordenanza, solamente se indican las sombras entre las 9 hs. y las 15 hs. Es decir, el cono de sombras real es muchísimo mayor al expuesto.”
    Por último quería realizar algunas apreciaciones sobre el proyecto a futuro sobre el bien en sí mismo, es decir La Casa, El informe del área de preservación patrimonial municipal no habla del estado actual de la casa, por cierto muy bueno hasta ahora por estar siempre cuidada, de sus muros perimetrales y jardín que también son bienes patrimoniales, etc., lo que no dice, o no puede decir, es lo que pasara con el bien y su entorno con una obra de esta escala a escasos metros,
    Otro punto gris, es el proyecto de donación del inmueble a la municipalidad con responsabilidad del consorcio de propietarios del mantenimiento y puesta en valor por 20 años, integrando el municipio este consorcio por lo que se llega a entender. Sabemos por experiencia que los bienes patrimoniales en manos del Municipio cuentan con serios problemas de manutención en algunos casos están sin presupuesto como la célebre Casa Sobre el Arroyo o la Plaza del Agua por OSSE o con convenios de usos poco claros como el centro cultural vieja terminal que encuentra sus espacios otrora públicos vallados y cerrados al uso por el privado que maneja el centro comercial contiguo.
    Les pido gracias por su atención y vuelvo a felicitar a los ciudadanos de Mar del Plata/ Batan que han logrado hacer escuchar su voz y por una vez y al menos hasta ahora han logrado impedir que nos sigan cambiando nuestras postales urbanas.

    Dr Arq Pablo Mastropasqua IEP CAPBA CS