El panorama de la actividad inmobiliaria fluctúa según las medidas económico – financieras. Influyen hasta el acuerdo con Uruguay de abrir inversiones de argentinos. La municipalidad no da respuestas, el nuevo Código de Ordenamiento Territorial singue sin conocerse. El refugio de los ladrillos para cubrirse de la inflación. El valor del m2/U$S y el impacto de la temporada en las operaciones. Todo el movimiento del mercado marplatense analizado por el Martillero y Corredor Público, Alejandro Acámpora, Socio Gerente de Acampora y Asoc. Propiedades desde 1973 y Prosecretario de la Cámara Inmobiliaria de la PBA en una nota con mdphoy.com
– ¿Cuál es la situación actual de la actividad inmobiliaria?
– “Creo que la mejor respuesta, es remitirnos a la estadística que reporta mensualmente el Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, cuando por ejemplo, hace pocos días, informa que del total de operaciones inmobiliarias realizadas en territorio bonaerense durante Marzo pasado, solo nuestra ciudad acaparó casi el 10%, con un total de 1.049 escrituras que representan un fuerte incremento del 20,30% en relación a las operaciones firmadas en el mismo mes del año pasado, revirtiendo la caída interanual observada en Febrero de 2012, cuya comparación con Marzo mostró un significativo crecimiento para el mercado marplatense del 52,02%, en el número de operaciones de compraventa escrituradas. Digamos finalmente que, con los datos de Marzo, en el acumulado del primer trimestre de 2012 el mercado inmobiliario local registró un crecimiento interanual del 14,59%”
– ¿Qué factores inciden para que se produzca el cuadro actual?
– “En lo personal, a pesar del cepo que la AFIP y el Banco Central pusieron a partir del 1º de Octubre de 2011, restringiendo la compra de divisas extranjeras, creo que aún con un dólar oficial que roza los $ 4.50, la inversión en ladrillos sigue siendo el refugio de muchos ahorristas, tanto en unidades usadas como en las que están en obra. La dificultad para adquirir divisas extranjeras supone que el Banco Central debe estar acaparando millones de dólares y muchos lo vinculan a la necesidad de fondearse para hacer frente a la privatización del paquete mayoritario de acciones de YPF. Pero otros creen ver más allá, y atento a que ya muchos intendentes están pidiendo la emisión de cuasi monedas, ronda el fantasma de un “Corralito2”. Y si no es eso, debe ser un sexto sentido de autoprotección económica que tenemos los argentinos luego de tantas quemaduras con leche; estamos viendo que no sólo a modo personal o familiar se realizan compras inmobiliarias, sino también, grupos de amigos, de compañeros de trabajo, de parientes, etc. que poniendo un poco cada uno, llegan a concretar esa inversión que les proteja sus ahorros”.
– ¿Existen en el mercado financiero planes hipotecarios para acceder a una vivienda?
– “Si recordamos la actividad de 2011, hasta el tercer trimestre del año la participación de hipotecas, en las compraventas de inmuebles no era mayor del 5% del total de las operaciones. Sobre la finalización del año, bancos como Nación, Provincia de Buenos Aires e Hipotecario lanzaron planes que, si bien no son populares ni solucionan el problema habitacional que padece el país (más de 3.000.000 de viviendas) ayudaron a que al menos en nuestra ciudad y la zona, muchos inquilinos lograran acceder al techo propio. El mismo informe del Colegio de Escribanos de nuestra provincia, señalado al comienzo de esta nota, da cuenta que en Marzo pasado se registraron en Mar del Plata 202 hipotecas con un promedio de casi u$s 37.000 cada una, representando un significativo incremento del 87,04% en la cantidad de operaciones y del 67,62% en el monto total de las mismas respecto a Marzo del 2011. Esto significa que durante el pasado Marzo las operaciones con garantía hipotecaria representaron el 19,25% del total de ventas escrituradas y de este modo, los datos del primer trimestre del año, marcaron un crecimiento del financiamiento hipotecario al registrarse en el período Enero-Marzo una participación cercana al 20% en el total de operaciones, señaló ese informe”
– ¿La construcción de edificios está despejada, o hay restricciones municipales?
– “Lo bueno dura poco, pero también, cada vez que llovió paró. No hay reglas claras; los desarrolladores penan “Las de Caín” cada vez que tienen que ponerse a trabajar en un proyecto, por que el “librito” aún no fue cambiado pero no se lo puede utilizar. ¿Qué digo? Pues que el Código de Ordenamiento Territorial, cuyo pedido de modificación y modernización hizo que en el 2001 se creara el Plan Estratégico de la Ciudad de Mar del Plata (nació y se desarrolló dentro del Colegio de Martilleros junto a otras entidades del sector) para trabajar sobre un futuro de reglas claras y colaborar en la elaboración del nuevo COT, al día de hoy sigue sin conocerse. Se cancelaron los permisos para construir en donde se lo estaba haciendo, -algunos felicitaron a los osados que llevaron a cabo esos nuevos desarrollos, otros los fustigaron por el cambio de fisonomía tanto de la costa como de algunos barrios residenciales-, pero lo cierto es que a la bonanza que transitaba el gremio de la construcción y todos sus colaterales (que hacen que esta sea la madre de la industrias), hoy nos encontramos con proyectos que juntan polvo en escritorios municipales, obras que se paran por “caducidad de planos” como pretexto para adecuarse a las nuevas exigencias que crearon un “corralito” o cerco dentro de una amplia zona que estaba en pleno desarrollo en virtud de la legislación que así lo permitía”. Otro motivo de “parate” en algunos emprendimientos, direcciona sin escalas al despacho del inefable secretario de Comercio Interior Guillermo Moreno. La imposibilidad de adquirir buena parte de materiales u otros elementos para la terminación de las obras, está haciendo no sólo que se detenga la construcción de importantes emprendimientos sino que incluso muchos corralones importantes, -especialmente de Capital y GBA-, tengan que cerrar sus puertas ante la falta de stock y la imposibilidad de reposición. Le cuento una triste anécdota de un proveedor muy conocido de nuestra ciudad. Tiene mercaderías por muchos miles de dólares en depósitos de la Aduana en Buenos Aires que no le permiten ingresar. Viajó al país de origen (donde ya tenía todo pago) para tratar de devolver o vender esa mercadería; como ya son modelos discontinuos (el suyo es un rubro que en origen se moderniza permanentemente) y sumado al problema económico que presentan los países europeos compradores de estos equipos, no pudo recuperar un solo peso (o Dólar) de su inversión. Ud. dirá, “bueno, es mercadería no perecedera y en algún momento se la dejarán entrar”, pero la cruda realidad indica que se acercan ya los seis meses de estadía en la Aduana, plazo luego del cual se decomisará la mercadería y se la pondrá a remate, o algún político se la donará a alguna entidad tipo escuelas, hospitales, quincho de la casa, etc”. Resumiendo, nuevos proyectos hay, pero no ven la luz por muchos meses luego que entran a la “muni” (con respeto y cariño) y otros que están trabajando, se ven un poco complicados si no acopiaron previamente. Yo creo que los muchachos de la UOCRA, luego de la algarabía de unos años de ocupación plena, deben estar pensando nerviosamente qué hacer para conseguir nuevos trabajos para sus compañeros”
– ¿El rubro del alquiler de departamentos, luego de la temporada, se desenvuelve normalmente?
– “Creo no equivocarme si le digo que no se vio resentido; venimos de varios años en que, como le dije antes, la inversión en ladrillos ha hecho que el mercado no se vea alterado con la llegada de la temporada de verano como otrora pasaba. Hubo una época muy difícil, durante la segunda parte de la década de la Convertibilidad. Los ’90 serán recordados como la época en la que hubo mucho financiamiento hipotecario, tanto bancario como privado, en la cual muchos que eran inquilinos pudieron lograr cumplir el sueño del techo propio. Se vendió mucho, pero no había construcción, no se reponía en la misma cantidad, y así, de pasar de una oferta sobre abultada -¿recuerda los avisos que decían “alquilo por los gastos”?-, nos encontramos con una demanda que siguió creciendo pero que no podía satisfacer su necesidad por falta de viviendas en alquiler. Hoy la oferta es continua y variada, tanto en tipo de inmuebles como en zonas, y quien busca tiene la posibilidad de elegir precio, calidad, comodidad, ubicación”
– ¿Se conocen operaciones de alquiler con sensibles aumentos en las renovaciones y/o nuevos contratos?
– “Como le dije recién, la oferta es amplia. Y esto que hace? Que si un propietario se “descuelga” con un precio descabellado para renovar un contrato, el inquilino tiene la opción de buscar otra cosa e irse. Pero si bien hay demanda, también es cierto que si tengo un buen inquilino es preferible retenerlo, antes que me quede la propiedad un tiempo desocupada y a la espera de que alguien, a quién no conozco y no se cómo se va a comportar, me la alquile. Mi idea, y así lo aconsejo a mis clientes, es que –al igual “que más vale un mal arreglo a un buen juicio”- en este caso más vale un peso menos y la tranquilidad de que cobro puntual todos los meses y me cuidan la propiedad. Por lo general, las renovaciones se están dando con un incremento interanual del 20%, pero como dije, cada propietario amerita si es conveniente o no aplicar ese porcentaje, en más o en menos. También al inquilino le decimos que piense en su propietario, que es el que paga los impuestos, buena parte del mantenimiento y, en el caso de la propiedad horizontal, también las expensas, con fuertes incrementos durante el año que superan holgadamente el porcentaje de aumento del precio locativo. Yo sé que a muchos no les va a gustar cuando ahora diga que los alquileres no están caros, sino que por el contrario, son baratos. Cómo es esto? Muy simple. Quienes llevamos décadas en esta profesión, no podemos dejar de recordar que históricamente para el propietario la renta anual de su inmueble representaba un 12% del precio de venta, esto es, un alquiler equivalente al 1% mensual del valor del inmueble. Hoy, es muy raro (especialmente en viviendas no suntuosas) que el alquiler supere mensualmente el 0,6% del valor del inmueble, y esto es así desde hace varios años, alrededor de un 7% a un 8% anual. Se acuerda cuando mucha gente, al detallar su actividad ponía “rentista”? Bueno, eso era ni más ni menos, que podía vivir de la renta, que los alquileres que le pagaban eran ingreso suficiente para vivir dignamente. Ya se, Ud. me va a decir que al que pagaba ese 1% mensual le significaba menos esfuerzo que al que hoy tiene que pagar este 0,6% mensual, pero bueno, los precios de casi todo suben por el ascensor y los ingresos de la gente lo hacen por escalera. En los inmuebles, no es la excepción”
– – ¿Hay avidez por la compra de departamentos nuevos o usados, ya que se observa que la oferta es amplia?
– – “Creo ya haber contestado esto, pero le amplío. Recuerda el informe que antes comenté del Colegio de Escribanos bonaerense? Bien. En el mismo se indica que en localidades cercanas a Mar del Plata se observa también evolución de las operaciones de compraventa durante el primer trimestre de 2012, destacándose los crecimientos de Bahía Blanca (+24,16%), Tres Arroyos (+11,76%) y Necochea (+1,55%). Pero si salimos de los límites provinciales, en Córdoba, en Santa Fe, en Rosario, en la CABA y en algunos lugares del GBA, tanto hacia el norte, el sur como el oeste, la oferta también es amplia y la demanda es sostenida, en muchos casos de la mano de planes de financiación sin interés mientras dura el proceso de construcción y en otros, especialmente en algunas constructoras cordobesas, a planes de pago propios y en Pesos luego de la posesión, sin los requerimientos desgastantes de las entidades financieras”.
– ¿Cómo imagina el futuro inmediato en este rubro?
– “Mire. El acuerdo suscripto la semana pasada entre los presidentes Mujica y Fernández de Kirchner -luego de una fuerte presión llevada a cabo por la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico- mediante el cual el gobierno uruguayo brindará a nuestra AFIP datos de los contribuyentes argentinos que tengan depósitos bancarios en el Uruguay, seguramente traerá una contracción en los argentinos que vinieron apostando fuerte a los ladrillos uruguayos, especialmente a los de Punta del Este y Montevideo, donde sabemos que los principales inversores provienen de este lado del Río de la Plata, y si a esto le sumamos que el precio internacional de la soja continúa aumentando, -sabemos que buenos resultados en el campo trasladan muchos billetes verdes al rubro inmobiliario-, como también que los créditos hipotecarios (pocos y de mucha y larga tramitación) pero que como vimos arriba, han tenido un aumento de operaciones significativo, creo que al menos por unos meses el mercado inmobiliario mantendrá su dinamismo”
– ¿Las operaciones de venta han sufrido un aumento en dólares en relación al año anterior, si es así de cuánto es el porcentaje?
– “Mire, no es gracioso decir que la inflación del año pasado le ganó al Dólar, pero la realidad es que los costos argentinos –materiales y mano de obra- hicieron que los valores en Dólares se fueran actualizando en alza; por lo general ese incremento rondó desde un 12% interanual.
– ¿La temporada alta influyó positiva o negativamente sobre este tipo de transacciones?
– – “Históricamente las temporadas de verano no movieron demasiado el termómetro de las ventas, pero debemos reconocer que de la mano de tantos nuevos feriados y fines de semanas largos, muchos paseantes se fueron enterando “in situ” de la nueva y buena oferta de calidad y cantidad que en el rubro de la construcción –como no menos que en otros- dispone y ofrece la ciudad. De esta forma, tuvimos ventas pre-navideñas, durante el verano y en Semana Santa, algo que por muchos años no se daba. Otros, aprovecharon para asesorarse acabadamente, se fueron a sus logares de origen a “hacer números” y están llagando de vuelta para concretar”
– ¿De cuánto estamos hablando en valor por m2/U$S según los distintos barrios y categorías?
– “Si hablamos de usados, es muy difícil decirle un valor o promedio, ya que en mi empresa se dan casos de edificios en los que hay a la venta dos departamentos de igual superficie y orientación, pero uno está de origen, como hace 40 años, y el otro está totalmente reciclado. Podrá ver que a igual comodidad el valor del m2 no puede ser el mismo. También se está dando el caso de valores altos –hablo de más de u$s 2.000 el m2- en unidades chicas de uno y de dos ambientes céntricos; recordemos que la mayoría de los edificios de esa zona son de finales de los ’60 a mediados de los ’70, cuando se construía lo que la gente pedía, un lugar con no mucha comodidad (casi sin placares y sin calefacción) pero para tener algo donde dormir, bañarse y dejar la ropa para ir a la playa, la época en la que todo argentino anhelaba tener su departamento en los alrededores del casino y la Brístol, que pagaban en 120 cuotas fijas en Pesos con interés sobre saldo -hasta que llegó Celestino Rodrigo y nos pinchó el globo de esa ilusión-. Son unidades desde 17m2 en el caso de los departamentos de un ambiente con cocina kitchinette y baño con multifaz (bañerita de un 1 m2 con bidet incluido) y dos ambientes desde los 25 m2. Como en los edificios que hoy se construyen (muy pocos en el centro) no hay departamentos de un ambiente y los de dos tienen desde 50m2 hasta los 70m2, los valores de los “viejos y chiquitos”, que siguen teniendo mucha demanda a pesar de su poca comodidad pero por la accesibilidad de su costo, hacen que esa desproporción de precio igual sea pagada. En obras nuevas, dentro de los Fideicomisos los valores parten desde los u$s 1.350 y los restantes emprendimientos desde los u$s 1.750 pero dependiendo de la calidad, los amenities que contengan, otros espacios comunes y, fundamentalmente, la ubicación, pueden llegar hasta los u$s 3.500 o más. Se habla de alguna obra nueva que superará los u$s 4.000,00 pero habrá que ver el desarrollo”
