Ciudad

El mercado inmobiliario marplatense en el inicio de 2016

0000006099-sSe va yendo la primera quincena de febrero, (en este año llamado “el salvador”), y esperamos con ansias en la segunda quincena y en marzo a los nuevos caras pálidas sin hijos y sin problemas escolares.

Es prematuro aún hacer un balance del movimiento de alquileres temporarios de inmuebles, pero “prima facie” creemos que en el mejor de los casos, será finalmente similar al verano anterior; aguardemos para ver las cifras finales y dejemos ese análisis para después de marzo. Quizás los distintos mosquitos que andan haciendo maldades fronteras afuera nos ayuden a motivar que vengan los turistas hacia nuestras costas.

Con respecto al mercado de alquileres por todo el año, y visto en su aspecto legal, por un lado debemos decir que en estos ya cumplidos primeros seis meses desde la puesta en vigencia del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación que dentro de su articulado absorbió, entre otras, a la ya ex ley 23.091 de locaciones urbanas e impone algunas nuevas reglas, en nuestra ciudad y la zona no han tenido gran significancia sus cambios, manteniéndose sin sobresaltos una oferta constante y una demanda creciente sin mayor conflicto entre las partes.

En cuanto a los precios, la realidad indica que los montos iniciales luego siguen a la inflación de los últimos doce meses, variando el porcentual según el mes en que se contrate. Traducido: sigue prohibida la posibilidad de indexar, pero se permite establecer valores escalonados -por ejemplo por semestre o por año-, dado que anticipadamente el inquilino sabrá cuánto pagará en cada uno de los 24 meses del contrato.

Esa diferencia interanual, normalmente ronda el 30%, sin estar atados a la devaluación, al menos los valores fijados en pesos. Quien tiene contrato en dólares, normalmente acuerda y repacta si al inquilino le interesa quedarse en el inmueble y al propietario le interesa mantener a ese inquilino.

La demanda continúa en aumento, dada la imposibilidad de convertirse en propietario de quien necesita una vivienda, por lo cual no le queda más remedio que ser inquilino, por ahora. El mercado se mantiene equilibrado por el ingreso de nuevas propiedades al circuito locativo, tanto viviendas como otros destinos, y no vemos que en el futuro cercano esto se modifique, por lo cual no habría motivos para subas exageradas en los valores de los alquileres.

Finalmente, en cuanto a la compraventa de inmuebles, 2015 cerró notoriamente bien entre noviembre y diciembre, por efecto del resultado de las PASO y a contracara de lo que veníamos viendo en los últimos 48 meses.

Luego del rápido retorno a un esquema de flotación cambiaria libre y administrada, -el tan esperado de levantamiento del Cepo luego de los peores cuatro de los últimos 40 años en la historia inmobiliaria nacional-, el mercado muestra contrastes. Hay quien dice que “los usados” están aumentando en dólares, y es cierto, pero léase bien, están aumentando los que en los últimos dos o tres años se bajaron hasta un 20% para intentar vender, con lo cual ahora, sin Cepo, están retomando los valores de 2013/2014; los que en ese plazo no bajaron, ahora no están subiendo y quien quiera subir, difícilmente venderá.

La demanda en enero y febrero es tradicionalmente escasa o baja en nuestra ciudad. A partir de marzo veremos cuántos querrán cambiar sus billetes dólares o pesos por ladrillos.

El mercado local en buena parte sigue dolarizado y a corto plazo no es de esperar grandes cambios.

En cuanto a lo nuevo, el impacto del actual esquema monetario será mayor, pues es lógico que en Pesos haya incrementos en el valor del m2 en los próximos meses atento a la suba general que la construcción está teniendo, al igual que otros tantos rubros. La respuesta de la demanda será finalmente la que nos vaya marcando el nivel de ajustes para poder concretar las ventas.

La materia pendiente: una política integral respecto al hábitat que permita acceder cómodamente a la compra de una vivienda; se vienen buenos cambios al ya conocido PRO.CRE.AR que en breve serán dados a conocer, pero eso solo no alcanza y es de esperar que las autoridades motiven desde la banca oficial a la privada, a abrir líneas hipotecarias con créditos a largo plazo, con tasas y requisitos que realmente hagan posible el acceso a las más de 3 millones de familias que lo vienen requiriendo y el gobierno subsidiando solo a quien realmente lo necesita; por efecto multiplicador, por ser sin duda alguna la construcción la madre de la industrias, la gran rueda se pondrá en movimiento en todo el país.

Alejandro Acampora

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